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北京房价是广大市民普遍关心的热点问题，可以说利益攸关；北京房价也是众多媒体和研究机构密切关注的焦点问题，可以说观点纷纭。
一个“不吃不喝”的算法
统计的语言是数据，让我们首先对以下三组数据作一个简要计算：
11月22日国家统计局公布“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民人均月可支配收入1668.37元，仅次于上海（1691.69元），居全国第二。
11月28日北京市建委公布今年三季度北京新建期房交易市场价格，北京普通住宅期房预售成交均价为7825元/平方米，城八区中东城区监测到最高价格为18616元/平方米，石景山区监测到最低价格为4081元/平方米。
根据建设部今年7月公布的2005年我国城镇房屋概况统计公报，北京以人均住宅建筑面积32.86平方米位列浙江、上海之后，居全国第三。
按照以上数据，一个典型的北京三口之家的住房建筑面积应该接近100平方米，需要的购房资金大约是78万元，按照人均可支配收入计算，三个人不吃不喝需要156个月（13年）才能攒齐这笔款项。
近年来这个计算结果一直在12至20年之间徘徊，房地产业内对这个“不吃不喝算法”颇多微词，我们不想在理论上作深入探讨，但这个算法从一个侧面反映出，北京市普通住宅价格对于北京普通城镇居民来说还是相对较高的。
一个有关分类的概念
探讨北京房地产价格首先要对房地产市场的基本分类有所了解，否则可能会产生许多误解和迷惑。一般来说，房地产市场可以分为普通住宅市场、办公写字楼市场、公寓市场、别墅市场、商业设施市场和二手房市场等。显然老百姓最关心的还是普通住宅市场的价格，而整个房地产市场总体价格对普通市民来说是没有切身意义的。
比如近年来统计数据显示，北京房地产业商品房销售/供应比率持续下滑，有些业内人士指出北京房地产业逐渐呈现出供大于求的局面，认为房地产价格下行趋势可以预期，造成许多购房者开始持币观望。数据是不假，计算也正确，2000年以来，北京商品房销售势头强劲，销供比在2004年达到0.8左右，而2005年则下降到0.74的水平。但是如果按照市场分类进一步观察，其中普通住宅销供比为0.90，办公写字楼和商业用房的销供比分别为0.46和0.37，也就是说在北京房地产供应不断增长的前提下，普通住宅的销售始终维持在较高的水准，而其它种类商品房在2005年宏观调控的大背景下，则出现增幅回落。
所以，对于大多数北京市民来说，对普通住宅的情况比房地产行业综合走势更加敏感。
一个牵动人心的预测
北京普通住宅的商品房价格还会继续增长吗？这是北京市民目前不断揣摩的问题。
北京房地产市场是房地产企业、消费者和政府在一个金融大平台上的共舞与博弈，市场规律那只无形之手，以及宏观调控那只有形之手，将共同作用于市场供求关系，影响着消费者行为，而进一步解读其中一些关键因素对于判断未来价格走势是非常有益的：
1、
经济增长
改革开放让中国经济步入持续增长的快行线，国家经济实力增强，人民生活水平提高，在衣食住行的生活交响中，与“衣食”相关的温饱问题逐渐被“住行”主题所代替，于是房地产业和汽车工业的蓬勃发展都在情理之中。随着中国经济的不断成长，城镇居民收入不断增加，这意味着在住房投入和开发成本的两个方面的提升，所以住房价格走高将是一个必然趋势。
2、国际经验
根据国家计委的一项研究成果，按人均GDP的水平划分，可以将工业化进程大体划分为“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。对应的人均GDP分别为：起步阶段300美元左右；起飞阶段300～1500美元；加速阶段1500～10000美元，成熟阶段10000美元以上。
根据美国、日本和德国等发达国家房地产业的发展规律，在起步阶段人们生活水平开始改善，用于食品的支出减少，恩格尔系数逐步降低；在起飞阶段人们储蓄能力不断积累，住房支出比重显著上升，在加速阶段将引起消费结构发生一些根本性的变化，进而带动房地产业跳跃式发展；在成熟阶段人们将改善住房质量作为主要目标。
2001年北京市人均GDP为25300元，突破3000美元关口，这将标志着北京房地产业新机遇期的到来，强劲的需求将直接刺激商品房价格的增幅。
3、自然因素
北京作为首都，是我国政治文化和经济金融的中心城市。北京的总部结构特征形成了大量优质房地产客户，由北京常住人口、外来流动人口、以及外地与外国购买者组成的庞大群体，构成了北京房地产巨大的现实购买力和潜在需求，这是造成北京房地产供需紧张和价格上扬的主要内因。
4、土地政策
房地产开发有四大任务：土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设。其中首要问题是地产，有了土地，才能盖房，才能最终形成房产。中国的房地产业具有城市土地国有的鲜明特征。在政府控制土地一级市场的基本前提下，房价大体上是加权成本与合理利润之和，而土地投放量则是影响土地价格和商品房价格的重要因素。
一方面北京房地产用地紧俏，价格不菲，土地投放量需要大幅度地提高，另一方面国家同时实施着“节约和集约使用土地”的政策以及“最严格的耕地保护制度”。所以从根本上讲，在政府垄断土地供应的局面下，土地的价格将取决于政府是否舍得放弃土地带来的丰厚收益。
5、奥运契机与入世挑战
围绕2008年奥运会北京正在规划与实施国际化大都市和宜居城市等发展战略。举办奥运会无疑会对北京的城市结构、物业布局和房地产市场格局带来积极的影响，房价也会有所波动，但奥运会影响同时也具有局部性和时效性的特征,
对北京房地产市场需求总量的直接效应并不明显。
房地产企业有意见说，北京与巴黎、纽约、伦敦、东京等国际化大都市相比，房价不是高了，而是太低了。就连与香港相比，北京的房价也只是其1/5到1/10。所以建议房价要与国际接轨而不能与老百姓的钱包接轨，不能把北京的绝好房地产资源让国际资本便宜分享。如果按照这个逻辑，北京所有商品价格只有是世界上最贵的，才能保护好北京的资源。且不论北京市民的收入远没有与国际接轨，毕竟在北京买房的绝大多数还是咱本土的普通百姓。
奥运契机对于北京房地产业的影响终究是表层的，而入世对北京房地产市场的影响则体现在制度性、全局性和长期性上，是深层次的。北京等大中城市无疑是国外资本与国外企业进入我国房地产市场的首选目标，同时国内其它省市知名房地产企业正在全面介入北京市场，而激烈的市场竞争和先进技术的引进将是降低房地产开发成本，拉动房地产价格下行的一个关键力量。
5、投资机会
随着北京城镇居民储蓄的增长和北京市场化进程的加快，人们的投资意识越来越强。由于银行利率较低，盈利微薄；证券市场不断震荡，风险较高，所以房地产投资就成为保值增值、规避风险的良策。而北京房地产良好的发展前景，使得单纯的房地产消费行为必然衍生出房地产投资行为，进一步可能引发房地产投机行为，房价的炒作在所难免，这不但增加北京房地产的需求，也抬高了北京房地产的价格。
6、结构错位
房地产业生产结构中，中高档住宅较多，经济适用房相对较少；大户型较多，小户型相对较少；繁花地段楼市较多，中低档地段楼市相对较少；一级房地产市场规模较大，二手房市场相对较少；商品房买卖市场一片繁荣，廉租房机制尚未形成等等，结构的错位与房地产市场发展阶段、房地产企业自身利益、政府政策因素和收入差异等因素相关，但这也是房价普遍较高，超出普通百姓购房预期和承受能力的基本原因。
7、成本压力
房地产业土地成本、材料成本和管销成本等一直较高是不争的事实，也是造成房价居高不下的一个根本原因，所以提倡房地产市场展开公平竞争，杜绝行业垄断；努力引进高新技术，不断提高开发效率等是抑制房价的有效途径。
8、产业安全
许多市民认为价格高就是价格不合理，价格高就有房地产泡沫，房地产迟早要价格跳水或者价格崩盘，这可能是一个误区。
从产业安全考虑各级政府是不能允许房地产危机在首都重演，2005年起频频出台的宏观调控政策证明了政府对房地产业过热的警觉。
房地产业首先与金融业紧密相关。而北京市房地产开发企业对银行的依赖程度不断加大仍然是突出问题。今年上半年统计数据显示，北京房地产开发投资占固定资产投资的53%，而同期全国房地产投资占固定资产投资的比重为18%、上海市为33%。同时北京市房地产开发企业金融贷款3395亿元，占同期完成房地产开发投资额的53%，占全社会固定资产投资额的28%，占地区生产总值的10%。
过高的房地产投资比重和信贷规模将不可避免地隐藏着巨大的金融风险，房地产市场的大起大落可能会迅速波及金融业，进而影响整个区域经济的稳定。同时自有资金不足引发的烂尾工程，以及个人信贷快速膨胀等问题也对产业安全构成了威胁。
另外，房地产业与钢铁、水泥、木材、装修材料、保温材料、卫生洁具等制造加工业直接衔接，与水网、电网、热网、路网等工程项目相互配套，所以房地产业是拉动北京经济和消费内需的龙头，保证房地产业长期、健康、稳定地发展是北京发展经济基本任务之一，正常情况下，北京房地产价格将会保持平稳和小幅上涨的态势。
北京房价的形成是复杂市场体系综合作用的结果，同时也具有鲜明的北京地缘特色，而政府也应该有所作为。由于北京市经济发展具有多层次性，市民收入水平的差异性十分明显，每一位购房者对房价高低的感受是迥然不同的，北京房地产业只有提供多品种、多价位的商品房才能最大程度地满足市场需求，才能实现国家以人为本、首都宜居城市的战略。
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